Periodista (TEA) y Master en Ciencias Políticas y Economía (Eseade).
El día de ayer el Senado aprobó por unanimidad el proyecto de Ley que busca regular los contratos de alquiler con el supuesto objetivo de mejorar las condiciones de los inquilinos.
De aprobarse la norma en diputados se ampliaría a tres años el plazo mínimo para poder alquilar, los aumentos de precios serán anuales dependiendo del índice de inflación y se dispondrá por ley las comisiones inmobiliarias.
Lo que a simple vista puede interpretarse como un beneficio para las personas sin posibilidades de vivienda propia es en realidad una nueva torpeza del cuerpo legislativo que no sólo le da la espalda a las leyes básicas de la economía, sino a la historia reciente de nuestro país donde este fracaso se repitió una y otra vez.
Más allá de tratarse de una nueva violación a los derechos de propiedad, que tanto vimos durante la última década y que según parece seguiremos viendo, en la práctica la regulación de los contratos de alquileres no hace otra cosa que complicar aún más la situación de las personas que necesitan alquilar.
Lamentablemente desde el estado lo único que puede hacerse para solucionar el problema en cuestión es generar las condiciones adecuadas de estabilidad monetaria, respeto a la propiedad y condiciones de inversión. Claro que se trata de una estrategia indirecta si se quiere y con resultados en el mediano plazo, pero en el corto no se puede hacer magia para solucionar los problemas que el mismo estado genera.
Cuando se busca fijar precios por ley generalmente estamos en un episodio inflacionario producido por el gasto público desmedido que genera déficit fiscal y se cubre con emisión monetaria. Cuando la misma cantidad de bienes y servicios en la economía (o menor inclusive, ya que el incremento del gasto significa más impuestos y menos producción) refleja que hace falta más dinero para comprar algo, los políticos se visten de héroes y buscan apagar el incendio con nafta. El bien que salía 10 pasa a costar 15, el gobierno lo fija a 12 pero el producto desaparece de la góndola. La experiencia reciente de Venezuela debería decirnos algo al respecto.
En un marco de estabilidad monetaria y de precios estas propuestas no tendrían ningún sentido y el propietario buscaría por sobre todas las cosas estabilidad y armonía con el inquilino en el marco del mutuo beneficio.
¿En qué se relaciona el derecho de propiedad con la posibilidad de alquilar? Lamentablemente ante el incumplimiento del contrato por motivos como la falta de pago, existen muchas situaciones en las que el propietario se ve imposibilitado o en dificultades para desalojar. Cuando en nombre de la justicia social se imposibilitan los desalojos, la protección a un inquilino en particular la terminan sufriendo los miles de inquilinos potenciales de escasos recursos que ya no pueden afrontar las garantías y depósitos que son solicitadas ante la necesidad de “cubrirse” ante eventualidades. El resultado no deseado por los legisladores bien intencionados es el de familias hacinadas en hoteles y pensiones que estarían en condiciones de pagar un precio de mercado por el alquiler de un departamento, pero que quedan fuera de juego por estos requisitos extras que aparecen cuando no se cumple a rajatabla con el derecho de propiedad. Si bien puede sonar antipático que un inquilino, o una familia, termine desalojada por falta de pago, esa es una situación que se puede atender desde la particularidad. Pero cuando estas cuestiones modifican los incentivos y aparece la necesidad de una garantía o altos montos por adelantos y depósitos, el resultado obtenido no es otro que perjudicar en general a los más necesitados que buscan un departamento para poder alquilar.
En relación a la inversión estos proyectos no hacen otra cosa que retraerla. ¿Qué piensa el senador que ayer votó por esta iniciativa que pasará por la cabeza de las personas que pensaban invertir en el sector inmobiliario para construir departamentos de alquiler? Si bien los departamentos que estaban en el mercado no desaparecen, se generan todos los incentivos para no incrementar la oferta de unidades disponibles y desaparece la posibilidad de poder conseguir una verdadera reducción en los precios.
En definitiva, de aprobarse este proyecto nuevamente estaremos siendo testigos de un incremento en la informalidad con contratos paralelos, de nuevos conflictos entre partes, de menor productividad y desencuentro entre oferta y demanda con departamentos vacíos y por sobre todas las cosas con más dificultad para alquilar para las personas de menores recursos.
Cualquier intento político de solucionar este problema que no sea de la mano de terminar con la inflación, respetar la propiedad y generar un marco de inversión va a ser contraproducente. Cuatro mil años de historia en el mundo certifican el fracaso de estas medidas y los últimos sesenta años en nuestro país nos recuerdan una y otra vez que este proyecto no podrá cumplir con sus objetivos ni expectativas.
